商品房收房標準程序，分為總則、收房細則、后記、參考資料、收房簽字時的注意事項等五部分。

　　商品房收房標準以及注意事項：

　　一、總則

　　1、入住房屋是否為所購買的房屋的全部或部分，如果與購房合同、附件及補充協議不符，要及時向有關單位反映，重新核對，做出說明。

　　2、在房屋質量檢查方面，看發展商有無建筑工程質量監督站核發的建筑工程質量核驗合格證書，其填發時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協調;其次，觀察房屋外墻、地面有無異樣。如發現問題，要及時向開發商(賣方)反映，待維修后方能入住。

　　3、裝修、設備方面要仔細清點。按購房合同及有關協議的約定，物業管理單位應向購房者提供裝修及設備清單，購房者可按清單內容進行清點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，必須要求盡快維修、配齊。

　　4、查看一下公共設備。對電梯、消防設備、燃氣、暖氣、小區環境、停車場、電視接收系統、保安系統等進行檢查。

　　5、對房屋結構、面積進行核查。新房驗收的終結果，是與發展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業交付核驗單》)。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。《交屋看房記錄表》自己也要留一份，同時對房屋拍照記錄。有的購房者總是以口頭來往，這樣就會很被動;有人習慣以電話聯系，這對于購房時與發展商就有關事宜接治、特別是一些關鍵環節也是不可取的。

　　二、收房細則:把驗收的目光放在隱蔽工程上

　　1、合 同

　　(1) 開發商應出示完備合法的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。這些文件要看原件，而不是復印件。

　　(2) 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。

　　(3)房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

　　(4) 查看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。

　　(5) 對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

　　注意：向開發商索要《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《保修卡》和《住戶手冊》，以便日后出現質量問題按約要求維修。

　　2、戶 內

　　(1) 窗

　　a) 窗邊與混凝土接口有無縫隙

　　b) 落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固

　　c) 是否翹曲變形

　　d) 開啟關閉順暢

　　e) 零配件裝配齊全

　　f) 位置是否準確

　　g) 窗玻璃應表面平整

　　h) 窗玻璃是否完好無損、無劃痕

　　i) 隱形紗窗是否安裝完畢，且無破損

　　j) 外窗框四周處理是否粗糙

　　k) 外窗開啟扇是否能關上

　　l) 把手是否松動

　　m) 窗子玻璃的每個角是否封好

　　n) 打開后窗戶是否能固定

　　o) 直角接合部是否嚴密

　　p) 窗框表面是否光潔

　　q) 四角是否呈直角

　　r) 窗的底部滑道是否平滑

　　s) 窗臺應平滑，不刮手

　　t) 看一下窗外附近有無攀緣的物體、是否存在重大安全隱患!(比如3層餐廳窗戶、6層北面兩個窗戶)

　　u) 所有紗窗下沿與窗臺之間，應考慮預留安裝大理石的空間

　　(2) 地面

　　a) 是否松動

　　b) 是否爆裂

　　c) 是否撞凹

　　d) 有無明顯的縫隙和不平整

　　e) 地面是否有空鼓

　　f) 地面走線的標示

　　g) 地平驗地平就是測量一下離門口遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面 0.5 米或 1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口遠處的室內。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

　　(3) 墻身、頂棚、樓板

　　a) 有無傾斜、彎曲

　　b) 有無隆起或凹陷

　　c) 墻面是否平整

　　d) 墻面是否有花

　　e) 承重墻、梁、柱是否符合設計規范，若承重墻裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，

　　f) 鋼筋是否暴露

　　g) 檢驗梁與柱的位置是否影響出入動線與生活動線

　　h) 用木棍敲一下有無空聲

　　i) 墻面是否有明顯色差

　　j) 陰陽角是否平直

　　k) 是否有裂紋、刷紋，若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。

　　l) 有無水漬、裂痕

　　m) 天花板是否有小裂紋

　　n) 注意相關位置有沒有空調管孔

　　o) 檢查墻面有無石灰“爆電”，這是由于石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點”，如發現大面積的疏松、脫落，也屬質量問題，將給購房者的居住和裝修帶來極大麻煩，不可忽視。

　　p) 是否全部按合同要求做“外墻外保溫”

　　(4) 水

　　a) 開關是否妥當

　　b) 過墻線是否有導管

　　c) 導管連接是否緊密

　　d) 管線是否安全可*

　　e) 下水管道不可使用塑料軟管

　　f) 上水管是否存在滲漏現象

　　g) 需要注意的是，北京地區的水質嚴重超標，有些小區生活用水全部是*自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區在驗收房屋時，自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗，如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。

　　h) 上下水管是否已做絲扣處理?

　　(5) 電

　　a) 開關是否妥當

　　b) 按動漏電保護器的測試鈕

　　c) 管線是否安全可*

　　d) 插座面板是否有電

　　e) 拉閘斷電測試

　　f) 插座是否帶保險裝置

　　g) 洗手盆的上方不應有插座

　　h) 打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮

　　i) 開關插座面板是否存在劃痕

　　j) 是否有電器接地裝置、是否解決等電位問題(等電位聯接端子是否真正起作用?)

　　k) 電線是否符合國標質量

　　l) 電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于 2.5

　　平方，空調線更應達到 4 平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。

　　暖氣

　　a) 鍋爐是否安裝到位,有無損壞,跟自己的型號是否相符(有的鄰居已經升級過)

　　b) 暖氣內是否有水

　　c) 暖氣有無漏水痕跡

　　d) 暖氣里的水管上是否有銹

　　(7) 衛生間

　　a) 坐廁下水是否順暢

　　b) 沖水聲音是否正常

　　c) 衛生間內是否有地漏

　　d) 坡度是否對頭(是否有倒坡現象)

　　e) 有無積水

　　f) 是否倒泛水和滲漏

　　g) 閉水試驗

　　h) 衛生間門口地板是否發黑

　　i) 臺盆上水管是否漏水

　　j) 是否有有裸露電線

　　k) 進出水是否流暢

　　l) 電源插座應是防潮插座并有防濺措施

　　m) 照明燈座必須是磁口安全燈座

　　n) 洗手盆的上方不應有插座

　　o) 衛生間門口是否有擋水條

　　p) 排污管是否有蓄水防臭彎頭

　　q) 特別留意廁所頂棚有脫落或長霉菌

　　r) 墻壁需要做拉毛處理

　　s) 墻體到座便下水管道中心的距離是否小于35cm，若過小則有可能無法安裝座便器

　　t) 是否已安裝紗窗?

　　u) 衛生間是否有排風道?如何通風?

　　(7+) 洗衣間

　　a) 是否做了避水試驗?

　　管線

　　a) 是否外露

　　b) 是否有管線穿過

　　c) 過墻線是否有導管

　　d) 導管連接是否緊密

　　e) 線路安裝是否平整、牢固、順直

　　f) 下水管道不可使用塑料軟管

　　g) 電話線等等應先加套管，再埋進水泥;不能將電話線直接進水泥地

　　(9) 水表

　　a) 是否安裝

　　b) 是否有水表空走

　　c) 閥門關閉不嚴

　　d) 閥門脫絲，連接件滴水

　　e) 截止閥生銹影響水質

　　(10) 電表

　　a) 是否安裝

　　b) 使用數目

　　(11) 電話線

　　a) 用電話機檢查電話線路是否有信號

　　(12) 電視天線

　　a) 用天線檢查工具檢查電視天線的信號

　　(13) 室內污染

　　a) 從 7 月 1 日以后，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設單位組織對室內環境進行驗收，并委托經市建委等有關部門考核認可的檢測機構，對建筑工程室內環境進行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗收。

　　(14) 樓宇對講

　　a) 在驗收時要注意其音量功能、對講功能、操作功能是否正常

　　(15) 層高

　　a) 測量樓宇層高的方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是方便放置長尺而不變彎的辦法)，你應該測量戶內的多處地方。

　　(17) 地漏

　　a) 地漏位置是否合理

　　b) 地漏是否在地面的點

　　c) 地漏是否排水通暢

　　(18) 隱密性及隔音效果如何

　　(19) 日照是否達到規定

　　(20) 通風是否達到規定

　　(21) 天然氣表以及管道

　　天然氣總閥門應當在公共部位，管道不能暴露在室外(特別是頂層，可能會遭雷擊)

　　(22) 窗磁、門磁系統

　　(2) 門

　　a) 貼臉是否完整

　　b) 貼臉是否有裂縫

　　c) 是否能鎖上

　　d) 貼臉與樓頂板陰角線是否平行

　　e) 是否與墻在一個平面上

　　f) 直角接合部是否嚴密

　　g) 表面是否光潔，是否有劃痕、銹跡

　　+) 門把手是否光潔，是否有磕痕

　　h) 不上鎖是否會自動關上或打開

　　i) 四角是否呈直角

　　j) 門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差

　　k) 開啟是否靈活

　　l) 關上門窗聽聽隔音效果

　　m) 密封程度;密封膠條是否有損壞

　　n) 門的厚度、材質與規格

　　o) 門框與墻身有無過大縫隙

　　p) 門與門框有無過大縫隙

　　q) 零配件是否裝配齊全，位置準確

　　r) 門與地的縫隙，要預留出地面裝飾的縫隙(需要額外考慮地面不平整的誤差)

　　s) 門的安全程度如何?是否有四個支點?

　　(3) 外墻

　　a) 是否有較大面積的空鼓

　　b) 是否開裂

　　c) 是否滲水

　　d) 是否有明顯的水印和霉點

　　e) 是否有排水設施

　　f) 空調是否能安裝

　　g) 出水口

　　h) 外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。

　　(4) 檐溝、落水管

　　a) 安裝是否牢固

　　b) 接口是否平密

　　c) 是否滲漏

　　d) 落水管，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。

　　(5) 消防系統

　　a) 住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。

　　信報箱

　　a) 房屋是否按單元設置信報箱，其規格、位置必須符合有關規定

　　(7) 標識系統

　　a) 樓宇標識、門牌標識、層位標識、房屋標識是否與實際相符

　　小區環境

　　(9) 停車場

　　(10) 保安系統

　　4、小區內

　　(1) 凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平

　　即樓前 6 米、樓后 3

　　米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

　　(2) 檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題;

　　5、物 業

　　在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。

　　三、后記

　　在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：

　　1) 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

　　2) 對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

　　3) 如果發現問題至少要在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　四、參考資料

　　1) 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

　　2) 《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。

　　3) 《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。

　　五、收房簽字時的注意事項

　　1. 一定要加上如下幾句：

　　“若房屋不符合有關強制標準或行業標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處;由此而導致本人的損失(包括裝修)，本人有權提出進一步賠償的要求。”

　　2. 一定要加上如下幾句(關于變更設計保留權利)：

　　“若房屋有變更設計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權利，按未完成交房論處;由此而導致本人的損失(包括裝修)，本人有權提出進一步賠償的要求。”